Здравствуйте. Экспертиза регистрационных действий.
У нас на производственной площадке имеется 4 объекта, не поставленных на кадастровый учет, зарегистрированные права в отношении которых отсутствуют.
Эти объекты – КНС, ПНС, ОС, сооружение илонакопителя, нам необходимо поставить их на кадастровый учет и зарегистрировать в их отношении право собственности Компании.
С проектной документацией в отношении этих объектов, к сожалению, проблема: не уверены, что есть возможность найти документы, по крайней мере в бумажном виде (с высокой долей вероятности документация отсутствует).
Ранее Компанией уже заказывались работы по составлению технических планов, АГР.
Для примера прилагаю имеющиеся документы по ПНС (технический план, АГР, заключение о соответствии объекта градостроительным нормам и правилам и отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, а также фото имевшихся ранее документов, связанных с объектом).
Аналогичные документы (техпланы, АГР и заключения) также имеются в отношении остальных трех сооружений.
С учетом вступления в силу Постановления Правительства РФ № 703 «Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования» и конкретизации критериев вспомогательности, мы понимаем, что каждый из объектов может отвечать таким критериям и, как следствие, имеется основание для их кадастрового учета и государственной регистрации прав.
С учетом изложенного просим Вас предоставить комментарии (вашу оценку) относительно возможности (перспектив) успешного осуществления регистрационных действий на основании имеющихся данных, а также просим, по возможности в ближайшие дни, предоставить коммерческое предложение в отношении кадастровых работ и (или) подготовки заключения для целей осуществления требуемых регистрационных действий (для начала – в отношении одного объекта, ПНС).
Здравствуйте.
Рады приветствовать вас на сайте Союза «Федерация судебных экспертов».
Вы описали комплексную ситуацию, связанную с оформлением прав на объекты производственной инфраструктуры при отсутствии (или фрагментарности) исходной проектной документации и с учётом актуальных изменений нормативного регулирования. Ниже приводится подробная консультация с профессиональной оценкой перспектив и порядка действий.
Суть задачи и правовой контекст
В подобных случаях применяется экспертиза регистрационных действий, направленная на оценку возможности постановки объектов на кадастровый учёт и государственной регистрации права собственности при имеющихся исходных данных. Речь идёт о таких сооружениях, как КНС, ПНС, ОС и сооружение илонакопителя, которые фактически существуют и эксплуатируются, но ранее не были оформлены в установленном порядке.
Вступление в силу Постановления Правительства РФ № 703 существенно уточнило критерии отнесения строений и сооружений к объектам вспомогательного использования. Это открывает дополнительные правовые возможности для регистрации объектов, ранее считавшихся проблемными с точки зрения градостроительной документации.
Оценка перспектив регистрации при имеющихся документах
С учётом представленной информации (технические планы, АГР, заключения о соответствии градостроительным нормам, фотоматериалы ранее существовавшей документации) экспертиза регистрационных действий позволяет сделать предварительный вывод о наличии реальных перспектив успешного оформления прав.
Даже при отсутствии полной проектной документации в бумажном виде, совокупность следующих факторов имеет существенное значение:
- фактическое существование объектов;
- их функциональная связь с основным производственным комплексом;
- наличие техпланов и АГР;
- подтверждение отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан;
- соответствие критериям вспомогательных сооружений по Постановлению № 703.
Экспертная оценка позволяет обосновать правовую позицию для Росреестра и снизить риски отказа в регистрационных действиях.
Общие правила и процедура проведения работ
Процедура начинается с анализа имеющихся материалов по каждому объекту. На первом этапе целесообразно выбрать один объект (например, ПНС) для пилотной проработки.
Экспертиза регистрационных действий включает:
- правовой и технический анализ имеющихся документов;
- оценку соответствия объекта критериям вспомогательного использования;
- выявление достаточности данных для кадастрового учёта;
- подготовку экспертного заключения для целей регистрации;
- при необходимости — корректировку или дополнение технического плана.
По результатам формируется обоснованная позиция, пригодная для использования при взаимодействии с органами кадастрового учёта и регистрации прав.
Необходимые документы и исходные материалы
Для проведения работы, как правило, используются:
- технические планы объектов;
- АГР;
- заключения о соответствии градостроительным нормам;
- фотоматериалы;
- сведения о фактическом использовании объектов;
- документы на земельный участок;
- иные архивные или косвенные подтверждения.
Даже при неполном комплекте документов экспертиза регистрационных действий может быть проведена, поскольку оценивается совокупность технических и правовых факторов.
Сроки и стоимость выполнения
Сроки зависят от сложности объекта и объёма анализа. В среднем подготовка экспертного заключения и сопутствующих материалов занимает от 10 до 20 рабочих дней на один объект.
Стоимость определяется индивидуально и зависит от:
- количества анализируемых документов;
- необходимости доработки техплана;
- сложности правовой ситуации;
- объёма экспертного сопровождения.
Окончательная стоимость формируется после предварительного изучения материалов экспертизы регистрационных действий по выбранному объекту.
Возможные трудности и риски
В ходе работы могут возникнуть объективные сложности:
- полное отсутствие проектной документации;
- расхождения между фактическими характеристиками и техпланом;
- неоднозначная трактовка вспомогательного назначения объекта;
- позиция регистрирующего органа.
Все такие риски выявляются на этапе анализа и отражаются в экспертном заключении, что позволяет заранее выстроить корректную стратегию регистрации.
Где проводится работа в Москве
Проведение экспертизы регистрационных действий осуществляется в Москве с учётом актуальной судебной и регистрационной практики, требований Росреестра и действующего градостроительного законодательства. Подготовленные заключения используются при кадастровом учёте и государственной регистрации прав.
За подробной и точной консультацией приглашаем вас в наш офис Союз «Федерация судебных экспертов», адрес которого указан на сайте: https://krimexpert.ru/kontakty